楼市正式发声:降价来了!

2021-09-01       浏览次数:597

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最近调控多到发腻,普通人已是见怪不怪。

很多人一句直击天灵盖的回答:调控不是我想要的目的,降房价才是。

毕竟每次调控来都是口嗨,实际上效果如何,房价跌了吗?

欸,这才是大家关注的重点,那调控陆续而至,房价会降吗?

你别说,还真快了。

昨晚,广州二手房指导价出炉!

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首批住宅小区指导价公布,天河的保利心语花园参考价9.7万,中海花城湾9.2万,凯旋新世界8.8万。

目前保利心语花园的挂牌均价是15.3万,中海花城湾和凯旋新世界16-17万。


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二手房指导价一出,相当于价格腰斩,要8成首付才能拿下。

一下子自损一批接盘客,看来广州要学深圳,成交要凉凉了。

不出意料,广州要撑不住了,接下来最快回调的绝对是上批涨最猛的天河和黄埔。

这次第一批出指导价的小区也恰好集中在天河和黄埔,意图够明显了。

而就在昨天下午3点,国务院新闻办公室举行新闻发布会,相关负责人介绍努力实现全体人民住有所居有关情况。

这场发布会可以说万人瞩目,所有人都想看看接下来还要怎么整楼市。

整个发布会没有提及调控,但3个关键说法,就透露出对房地产接下来的态度。

下决心解决新市民、青年人住房问题——增加保障性住房供给。十四五期间的重点是大力发展租赁,让买不起的人也能租好房,实现住有所居。

力争用三年左右的时间实现整个房地产市场秩序的明显好转——未来3年核心城市的调控几乎没有放松可能,一场长期拉锯战开启了。

不在短时间内大规模拆迁城中村——拆迁暴赚短则3年,长则5-6年不会再有。

从这些说法来看,以后是桥归桥路归路,买房的归买房,租房的归租房。

未来买房和租房会是极度割裂的市场,但短期大批的租赁住房上市,一定会冲击住房市场。

这2-3年降价潮会迎来扑来。

2019-2020年高调上涨的城市,至少会在今明2年高位回落。

那些在爬坡中入场的,熬一熬也就过去了,难就是难在上一轮站在高点杀入的人,得在高点吹一阵冷风了。


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下午发布会发完,傍晚广州立马出台二手房指导价。

虽未直接提及,但聪明的城市已经get到潜台词。

也就是说调控还不会停止,而是持续跟上。

说实话,近期的种种高明手段,其实就在预示房价的震荡性回调。

比如这几天土拍带着新规则陆续返场。

典型如深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告。

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在合理限定土地溢价方面明确,在保持挂牌起始价不变的基础上,地块溢价率上限统一由45%调整为15%。

本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等;

在我看来,这是最值得关注的,其余的暂时可以先略过。

溢价率直接缩减30%,为的就是给房企,尤其是民企房地产企业留够盈利空间,别给人整破产躺平,最后还得政府给擦屁股。

其次是限价“降价”,这等于给新房降价。

新房的倒挂空间让大家都去摇号打新,人为减少二手房需求,加上二手房信贷收紧,都集中倒逼业主降价。

只要人的预期动摇,降价值日可待,要么熬,要么降,你二者选其一吧。

除了深圳,杭州一般地块溢价率上限由20%调整为15%,竞品质试点地块的溢价率上限由10%调整为5%;

各地新土拍规则陆续有来,万变不离其宗,核心就是稳地价,然后稳房价,部分城市的房价是怕是非回调不可了。

敢从土拍规则下手,从源头降低成本,牺牲的是各地政府的腰包,这招的效果等后续新房入市的时候感受应该更强烈。

深圳8月的二手房成交1979套,连续3个月下跌,7月还有2400多套,现在直接跌破2000套。

一旦量被击垮,价格怎么可能不跌,何况后续大批倒挂新房入市对二手又是一大冲击。

但这就够了吗?

当然不。

前几日,北京率先提出开始推行教师轮岗制来平衡区域内的教学水平,让天价学区房降温。

有人认为只是同区轮岗,效果甚微。

而在我这里看来,这是一种表态,要的不是瞬间达到打击房价的目的,而是要打击业主澎湃不已的信心,只要有个别业主绷不住,高房价就会从内部开始瓦解。

事实上深圳轮岗还没推行,也就执行了大学区制度,深圳天价学区房聚集的百花片区就撑不住了,拍卖降价,实际挂牌也在降价,业主强大且泛滥膨胀的信心已经开始动摇。

而且我的判断是针对学区房的改革,陆续有来。
 
那这就够了吗,也还不够。

近期“杭州市二手房交易监管服务平台”上线 “个人自主挂牌房源”功能。
 
很多人表示这是要“消灭”中介,事实上就是将交易平台纳入政府主导的平台,保证信息公开透明,并且能保证业主信息不外露,还能进一步规范二手房交易流程,甚至还能减少中介费用。

这也是个趋势,深圳也曾短暂上线过,并且2020年5月,河南永城“取缔中介”,成立了永城房产信息中心,这是一个政府主导的房地产中介机构。

只是现在功能还不完全,还无法直接上线,也还无法动摇已经成熟的二手房交易结构。

政府做法不是说完全取缔中介,但政府主导的平台能加入竞争,相当于在沙丁鱼堆里加入一条鲶鱼,鲶鱼效应下会迫使二手房交易信息更公开、透明。
 
行业该整治还得整治,毕竟焦虑情绪的蔓延也从这里发出。

但,这就完了?

 不。

前段时间,北京拟“房住不炒”立法,将租金管制也纳入监管,以后租金多少由政府设定上限和幅度,违规还得处罚,这点我之前有分析,想学德国路子,想详细看看的可以点击回看:炒房要犯法!

7月30日,深圳也发布意见,拟将二手房指导价立法,强调租售同权,深圳的二手房指导价以后必然是长期存在的产物,短期无放松可能。

买家要么接受高首付决绝买入二手房,要么摇号买新房,短期买家减少,卖家要卖就一定要降价。

二手房指导价是一种长效机制,短期只会影响成交量,但坚持几年,一定会动摇房价。

昨天的住有所居会议上,也多次强调租房市场,回想今年的单列项租赁用地、租售同权、增加保障性住房供应,都剑指用租房来掣肘买房。

如果房子是拿来住的,那租房就可以了。

多数人唯一的执念不过是房子的金融属性,以及捆绑在一起的公共资源罢了。

金融属性不可能砍死,那就先慢慢改革捆绑的公共资源,打击天价学区房其实就是教育和住房脱钩的先行尝试。
 
租售同权的逐渐落实,也是为了逐渐瓦解房子捆绑的公共资源属性,只要蛋糕做大,房子够多,房子的稀缺性就没那么凸显。

但这点我觉得是最难的,一线城市蛋糕胚子(地)就这么大,怎么抹奶油都有限,尤其是深圳。

可愿望是美好的,关键靠努力一步步实现。

有希望总比绝望要好。
 
梳理完今年的强势调控,态度很明确,事实效果也显现。
 
房企率先不不好过,陆陆续续有房产财报发布,多数利润下滑。

泰禾、恒大、华夏幸福、蓝光危机浮现,万科也不好过,又开始高喊:活下去比什么都重要。

 万科发布的半年报显示,出现了2008年以来第一次半年度净利润同比下跌的情况。

 合景泰富上半年毛利降6%、净利降22%,不排除卖旧改股权。

佳兆业半年报显示毛利率从去年同期的33.8%微降为30.9%。

世茂集团的中期业绩会上表示公司有出售资产的计划,包括一二线城市核心资产,但优先出售非核心资产。

融创半年报业绩则显示毛利率20.8%,同比下降2.2%,表示将严格控制拿地总量并把握好节奏。

现在多数房企越来越谨慎,甚至部分为了减负回款已经开始有促销优惠活动。

 我们预期的房价下跌,其实已经来了。

二手房方面,深圳、广州、上海的学区房价格有所松动,挂牌价开始有所回调,现在广州又来个二手房指导价,看来还有更多降价盘浮出。

杭州在堵上限购路子之后,二手房成交量下跌40%,接下来二手房一定会有所回调,毕竟杭州的二手房虚高不是一丁半点。

天津、宁波房价也有所回调,郑州、青岛到的疲软态势还在继续,西安再度加码调控,连续涨了60几个月的神话怕是要破灭。

一场轰轰烈烈的降价潮,正缓步走来。
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