又有新政颁布!压死房价的最后一根草来了?

2021-07-04       浏览次数:6354

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楼市加息潮来了,非常凶残。
 
广州房贷利率6月份和4月份相比,有10几家银行上调房贷利率。
 
其中招行的首套房贷利率直接上调30个BP,从此前的5.3%一度跃至5.6%,二套房上涨25个BP,从5.5%上涨到5.75%。
 
前后对比涨幅超过20个BP的还有华夏银行、兴业银行、浦发银行以及广发银行。
 
这不算什么,合肥首套都5.88%,苏州首套5.7%,无锡首套甚至去到5.9%,成都首套6.13%,以下这张表是6月的房贷利率表。

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大家可以对号入座,看看所在城市房贷利率的水平。

 
这么说吧,该涨的都涨了,不该涨的也涨了。
 
一通扫过,基本没有漏网之鱼。
 
当下的楼市,真是太刺激了


难道全国性降杠杆的时候到了?
 
提高房贷利率的背后,大家第一时间想到的就是:增加买房成本,减少需求。
 
这不就是调控楼市的手段嘛!
 
是,但又不全是。
 
商业银行提高加点,最根本原因是用钱成本增加。
 
就是经济学原理,银行手头上可用钱少了,闹“钱荒”了,你想跟我借钱,就必须付出更高的成本。
 
所以银行加点,更多是因为银行手头钱不够了。
 
除了房贷利率上调,最近大家还听到非常多城市的银行开始停贷了,额度收紧了,都是因为钱不多了。
 
那银行的钱哪去了?
 
去年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。
 
给银行限制了两道红线,将银行业金融机构分为5档,针对每一档银行,中国人民行业、银保监会都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。
 

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就是限制了银行用于发放房贷的钱,这决定了银行发放房贷金额的上限。
 
在已知上限的情况下,按理说银行会把全年的房贷平均分配到每个季度。
 
然而事实就是,今年上半年多数银行已经把全年额度用完了。
 
也就只能延长放贷的时间,甚至是停贷。
 
为什么针对二手房,原因说太露骨就有点不痛快了。
 
因为要把仅有的资源花在值得花的地方上啊。
 
自从推出22城集中土拍之后,预期对开发商的调控效果是一丁点没有,反而是联手炒火楼市。
 
动辄一块地就几十亿的成本,你以为全都是开发商拿出现金来开发的?
 
都是和银行借的,银行借出去的钱当然怕收不回,所以他也担心开发商卖不出去房子,还不上贷款,自己借出去的钱就收不回来了。
 
所以银行也要为开发商纾困,当然贷款也会优先新房,因为这是帮助guojia解决问题,转移杠杆,如果是二手房,都是居民间的借贷,杠杆只在居民端流转,而且零售怎么和批发比?
 
再说了,商业银行不是慈善机构,商业二字已经决定就是为利而生的。
 
现在停止甚至延长二手房的房贷,确实在倒逼你做选择,要么选择全款,要么选择暂缓买房,很多人说就是精准打击刚需。
 
其实房贷利率提高这点,还不算是打击刚需。
 
虽然大家觉得一下子抬高30BP真的很高,但以200万贷款为例,30个BP的涨幅相当于总利息多幅13.5万,每月月供多给375元。
 
月供多375元,老实说真不算多,杀伤力度并不算大。
 
真正杀伤力的狠招,还没出。
 
 银行收紧房贷业务,其实是自我保命的措施。
 
买房贷款,承担最大风险的不是买房客,而是银行。
 
你出3成首付就能买下一套房子,房子绑定的公共资源是你在享受,房子享受的增值部分也是你在享受,但是风险都是银行在担。
 
万一楼市撑不住,业主选择断供,房子成负资产,最后银行收不到钱,卖不出去房子,只能血亏。
 
结合当下国家对楼市的宏观态度,银行也不得不小心,而且银行反而是最有可能接到消息的那一批。

上半年那么多城市的楼市爆火,银行也害怕火大炒糊啊,只能先自我启动保护机制,配合调控压抑过热的购房需求。
 
所以银行收紧房贷、提高房贷利率、甚至是二手房停贷,首要考虑的都是自己,其次才是贴合调控政策。
 
而且商业银行这种方式,其实只是在改变大家买房的预期,且收效甚微。
 
利率提高,每个月多个几百上千月供,不算致命,二手房停贷可以选择新房,也倒是还好。
 
最致命的还是首付比例提高。3成变5成,5成变7成,这样去降杠杆,效果才是最劲爆的。
 
现在你就能理解为什么最近多个城市竟然在跟进二手房指导价了吧!

 

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深圳执行二手房指导价之后,市场成交迅速冰冻,6月份直接跌回10年前同期,二手房只成交了2500多套,跌破3000套这条“底线”。
 
现在深圳二手房均价多少,不知道,但银行只认指导价发贷款,市场业主又不肯指导价卖给你。
 
所以你要买房,就必须接受指导价*30%(首套)+实际差价,作为一套房子的首付。
 
一套指导价500万,实际700万的房子,你是刚需首套你就必须接受350万的首付。
 
这才是最最致命的,所以深圳刚需才下不了手。
 
现在成都也开始效仿,预计后期学习的城市还会越来越多。
 
压垮楼市的最后一根稻草,现在还没全面杀到,但未来还真不好说。
 
昨天傍晚,又有一个影响深远的楼市新政公布。
 
国务院办公厅“关于加快发展保障性租赁住房的意见”在中国政府网全文发布。
 
 

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看似是老生常谈要加快保障性租赁住房供应,但这次不一样。
 
里面不仅定义了什么是保障性租赁住房,还直接明确了减少这类住房的土地到底从哪来。
 
比起以前,现在有更多可落地的措施出台。

在去年年底的中央经济会议上,就把“租”作为2021年住房的主题。
 
当时的通稿10次提及租,今年3月的政府工作报告中,也多次提及租。
 
加上昨晚的这个楼市新政公布,以后商品房市场和租赁市场的双轨制会越来越成熟。
 
租售同权,或许还真有点意思。

大招有可能也在憋着,蓄势待发。
 

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